LIST GAYRIMENKUL

Emlak dünyasına adım attığınızda karşınıza çıkan teknik terimler, satın alma ya da yatırım kararınızı zorlaÅŸtırabilir. "Kat irtifakı nedir?", "ekspertiz raporu ne iÅŸe yarar?", "net alan – brüt alan farkı neden önemli?" gibi sorular, özellikle ilk defa ev alacaklar için kafa karıştırıcı olabilir.

Bu rehber, gayrimenkul alanında bilgi sahibi olmayan ama doÄŸru karar vermek isteyen herkes için sade, güncel ve açıklayıcı bir emlak terimleri sözlüÄŸü sunuyor.

Alım-Satım Sürecine Dair Temel Terimler

Gayrimenkul

Taşınmaz mal anlamına gelir. Konut, arsa, arazi, iÅŸyeri gibi fiziksel olarak taşınamayan tüm mülkleri kapsar.

Tapu

Bir mülkiyetin kime ait olduÄŸunu resmi olarak gösteren belgedir. Tapu senedi, devlet tarafından düzenlenir ve tapu müdürlüÄŸünden alınır.

Emlakçı / Gayrimenkul Danışmanı

Satılık gayrimenkul ya da kiralık gayrimenkul iÅŸlemlerinde alıcı ve satıcıyı bir araya getiren, portföy sunan ve süreci yöneten yetkili kiÅŸidir. Resmî olarak yetki belgesi olması gerekir.

Alım-Satım SözleÅŸmesi (Ön Protokol)

Tarafların satışa konu olan mülk için anlaÅŸmaya vardığını gösteren ön belge. Noter onaylı yapılabilir, ancak tapu devri için yeterli deÄŸildir.

Satış Vaadi SözleÅŸmesi

Mülkün gelecekte satılacağına dair resmi taahhüttür. Noterde yapılması zorunludur. Tapuya ÅŸerh ettirilirse alıcının hakkı güvence altına alınır.

Ekspertiz Raporu

Taşınmazın piyasa koÅŸullarına göre belirlenmiÅŸ deÄŸerini gösteren resmî rapordur. SPK (Sermaye Piyasası Kurulu) onaylı lisanslı firmalar tarafından hazırlanır. Yabancı satışlarında zorunludur.

Tapu Harcı

Satış iÅŸlemi sırasında devlet tarafından tahsil edilen vergidir. Alıcı ve satıcı tarafından ortak ödenmesi gerekir. Genellikle satış bedelinin %4’ü kadardır.

DASK (Zorunlu Deprem Sigortası)

Deprem riskine karşı yapılan ve her tapulu konut için zorunlu olan sigortadır. Tapu devir iÅŸlemleri için geçerli DASK poliçesi sunulmalıdır.

Kat Ä°rtifakı / Kat Mülkiyeti

• Kat irtifakı: Henüz inÅŸaatı tamamlanmamış bir projenin tapusudur, proje planına göre size ait daireyi gösterir.

• Kat mülkiyeti: Ä°nÅŸaatı tamamlanmış, iskanı alınmış, bağımsız bölümlerin resmen kayıtlı olduÄŸu tapudur.

Tapu ve Mülkiyetle Ä°lgili Terimler

Ä°skân (Yapı Kullanma Ä°zin Belgesi)

Bir binanın inÅŸaatı tamamlandıktan sonra belediye tarafından verilen ve binanın kullanıma uygun olduÄŸunu belgeleyen resmi izindir. Ä°skân alınmadan tapuya kat mülkiyeti geçmez.

Takyidat

Tapu üzerindeki kısıtlamalar ve sınırlamalardır. Ä°potek, haciz, ÅŸerh gibi mülkiyeti etkileyen tüm kayıtları içerir. Tapu alımından önce takyidat sorgusu mutlaka yapılmalıdır.

Åžerh

Tapuya iÅŸlenen ve mülkiyeti doÄŸrudan etkilemeyen ama alım-satım sürecinde dikkate alınması gereken uyarı niteliÄŸindeki kayıtlardır. ÖrneÄŸin: satılamaz ÅŸerhi, ön alım hakkı ÅŸerhi.

Ä°potek

Alınan kredi karşılığında konutun teminat olarak gösterilmesidir. Banka, borç ödenmezse evi satışa çıkarma hakkına sahiptir. Ä°potekli konutlar alınabilir ama detaylı kontrol gerekir.

Hisseli Tapu

Mülkün birden fazla kiÅŸi tarafından ortak ÅŸekilde sahiplenildiÄŸi tapudur. Alım-satım sürecinde tüm hissedarların onayı gerekir. Yatırım açısından riskli olabilir.

Bağımsız Bölüm

Bir apartmanda, site içinde ya da bir binada kendine ait giriÅŸe, numaraya ve kullanım alanına sahip konut, iÅŸyeri ya da depo gibi bölümleri ifade eder. Tapuda belirtilir.

Zemin Etüdü

Bir arsa veya binanın üzerine inÅŸaat yapılmadan önce zeminin saÄŸlamlık ve taşıyıcılık açısından incelenmesi iÅŸlemidir. Deprem açısından hayati öneme sahiptir.

 Kira, Getiri ve Yatırım Terimleri

Kira Çarpanı

Bir mülkün yıllık kira geliriyle satış fiyatının oranıdır. Genelde amortisman süresi hesaplamasında kullanılır. DüÅŸük çarpan, yüksek kira getirisi anlamına gelir.

Örnek: Aylık kira 10.000 TL, satış fiyatı 2.000.000 TL → 200 ay = 16,6 yıl

Brüt Alan / Net Alan

• Brüt alan: Dairenin duvarları, balkon, ortak alanlar dahil toplam alanıdır.

• Net alan: Sadece dairenin iç yaÅŸam alanıdır. Mobilya yerleÅŸimi için dikkate alınmalıdır.
  Yatırım kararı verirken net alan bilgisi esastır.

Brüt Kira Getirisi

Yıllık kira geliri ÷ satın alma fiyatı x 100 formülüyle hesaplanır. Vergiler ve masraflar hariçtir.

Örnek: 240.000 TL yıllık kira ÷ 4.000.000 TL = %6 getiri

Net Kira Getirisi

Brüt gelirden vergiler, aidat, bakım ve yönetim masrafları düÅŸülerek kalan gerçek kazançtır. Profesyonel yatırım kararlarında bu oran dikkate alınmalıdır.

DeÄŸerleme

Bir gayrimenkulün piyasa ÅŸartlarına göre adil deÄŸerinin belirlenmesidir. Ekspertiz raporu ile karıştırılabilir ama deÄŸerleme daha kapsamlı olabilir.

Airbnb / Kısa Dönem Kiralama

Ev ya da dairenin günlük veya haftalık ÅŸekilde kiraya verilmesidir. Özellikle turistik bölgelerde yüksek gelir saÄŸlayabilir, ancak yasal düzenlemeler ve izinler gerektirebilir.

Kira Garantili Satış

Müteahhit veya emlak ofisi tarafından yatırımcıya belirli bir süre için garanti kira taahhüdü sunmasıdır. Özellikle yurt dışı alıcıları için güven unsuru oluÅŸturur. Ancak sözleÅŸme detayları dikkatle incelenmelidir.

Proje ve Ä°nÅŸaat Terimleri

Teslim Tarihi

Projenin tamamlanarak dairelerin sahiplerine fiilen verileceÄŸi tarihtir. SözleÅŸmede belirtilmesi zorunludur. Gecikmeler söz konusu olursa ceza maddesi içeren satış sözleÅŸmesi önemlidir.

Maketten Satış

Henüz inÅŸaat baÅŸlamadan veya tamamlanmadan önce yapılan satışlara verilen isimdir. Bu tip satışlarda detaylı sözleÅŸme ve güvenilir firma ÅŸarttır.

Ön Ödeme / PeÅŸinat

Alım sürecinin başında verilen ilk ödeme tutarıdır. Genelde %10 – %30 arası olur. Satışa konu olan gayrimenkul rezervasyonu saÄŸlar.

Kat Planı

Bir dairenin iç yapısını, odaların ve yaÅŸam alanlarının yerleÅŸimini gösteren teknik çizimdir. Brüt ve net ölçüler bu planda belirtilir.

Proje İskanı

Sadece tek bir daireye deÄŸil, tüm site veya apartmana yönelik toplu yapı kullanım iznidir. Kat mülkiyetine geçiÅŸ için ön koÅŸuldur.

Tadilat Ruhsatı

Var olan bir yapının iç ya da dış cephesinde yapılacak deÄŸiÅŸiklikler için belediyeden alınması gereken izin belgesidir.

Kentsel DönüÅŸüm ve Yabancı Yatırımcı Terimleri

Kentsel DönüÅŸüm

Riskli alanlarda bulunan binaların yıkılıp yeniden yapılması sürecidir. Devlet destekli projelerle yürütülür. Yeni binalar genelde daha yüksek metrekare, otopark, asansör gibi avantajlar içerir.

Riskli Bina Raporu

Kentsel dönüÅŸüm kapsamında, bir binanın depreme dayanıksız olduÄŸuna dair alınan resmî rapordur. Sonrasında tahliye ve yeniden yapı süreci baÅŸlar.

Yabancıya Satış (Tapu 2644 sayılı yasa)

Türkiye’de yabancı uyrukluların taşınmaz edinimini düzenleyen yasadır. Her ülke vatandaşı için izin durumu farklı olabilir. Bazı bölgeler güvenlik nedeniyle yasaklıdır.

Yatırım Yoluyla Vatandaşlık

En az 400.000 USD deÄŸerinde gayrimenkul satın alan yabancılar, 3 yıl satmama ÅŸartıyla Türkiye Cumhuriyeti vatandaÅŸlığına baÅŸvurabilir.

Sık Karıştırılan Emlak Terimleri

Bilmediğiniz Terimler Sizi Yanıltmasın

Emlak sektöründe atılan her adım, hukuki ve finansal anlamda ciddi sonuçlar doÄŸurabilir. Bu yüzden kullanılan terimleri doÄŸru anlamak; daha bilinçli, daha güvenli ve daha kazançlı kararlar almanıza yardımcı olur.

Bu sözlük, sadece ilk defa ev alanlar için deÄŸil; aynı zamanda yatırımını büyütmek isteyen herkes için referans niteliÄŸinde bir kaynaktır.
Unutmayın, doÄŸru bilgi = güçlü yatırım.

Fİrmamızdan profesyonel emlak danışmanlığı almak isterseniz bize ulaşmanız yeterli.